Що чекає новобудови, чи варто купити житло зараз?

Чого очікувати інвесторам у новобудови, які на момент початку війни були побудовані не більше ніж на 50-60%: сподіватися на поступове завершення будівництва чи "попрощатися" з омріяною оселею на кілька років.

Детальніше – у матеріалі РБК Україна Realty.

Форс-мажор або збереження репутації

Війна принесла невизначеність та тривогу багатьом інвесторам у житло на етапі будівництва. Люди не впевнені в тому, чи зможуть отримати квартири, у які були вкладено власні кошти. Особливо якщо проект був ще не на фінальній стадії готовності.

Проекти, які увійшли у воєнний час з готовністю приблизно на половину – найбільш "спірний" сегмент усього первинного ринку. Якщо об’єкти високого ступеня готовності (понад 75%) забудовники будуть завершувати за рахунок накопичених резервів, а проекти, які знаходились на старті реалізації – в більшості випадків будуть тимчасово заморожені, то по проектах-половинках питань найбільше.

З одного боку проведена вже велика частина капітальних будівельних робіт, частина квартир вже продана, отже у новобудови є реальні інвестори, а у забудовника – їхні кошти. З іншого – проект ще потребує великих фінансових вкладень та значного обсягу роботи.

З огляду на здорожчання усіх матеріалів, ускладненої логістики та проблем з доступом до кредитних коштів – девелопери опиняються перед складною дилемою – списати все на форс-мажор або зберегти репутацію та довіру інвесторів та закінчувати будівництво, виходячи з наявних можливостей.

"Ринок первинної нерухомості, попри доволі складну ситуацію на фронті, крок за кроком випрацьовує нову адаптивну модель роботи. В її основі кілька ключових моментів. По-перше, девелопери відклали у стіл усі заплановані нові проекти й зосередились на вже розпочатих. Насамперед крани працюють на об’єктах зі ступенем готовності від 50%. Це пов’язано з бажанням виконати зобов’язання перед інвесторами і не потрапити в репутаційну пастку через відсутність будівельної динаміки на майданчиках, де це можливо", – розповідає експерт ринку нерухомості Вікторія Берещак.

Забудовникам потрібні гроші

Взагалі на подальшу долю об’єкту з середнім ступенем готовності впливатиме цілий ряд чинників. Основні з них – локація будівельного майданчику та масштаб й модель роботи забудовника, вважає СЕО девелоперської компанії GREENOL Олег Приходько.

Він пояснює, що в більш-менш спокійних регіонах на заході та у центрі країни: Черкасах, Вінниці, Тернополі, Західних областях, Києві та передмістях, забудовники намагатимуться продовжувати роботи на майданчиках, адже їм важливо зберегти своє ім’я, а також сформувати фінансовий потік, тобто надходження коштів від нових інвесторів.

В проектах на фінальній стадії реалізації зазвичай майже всі квартири (до 90%) були продані, з них живих коштів зараз не отримаєш. Тому ставку робитимуть саме на будівництва з частковою готовністю. Але для цього важливо продовжувати процес, хоча б приблизно дотримуючись графіку.

Успіх взаємодії з потенційними покупцями, на думку Вікторії Берещак, залежатиме від готовності девелоперів розробити гнучкі програми виплат квартир на термін від 5-7 років і більше. Зрозуміло, що для цього потрібна стійка фінансова модель компанії та відсутність залежності суто від грошей інвесторів. Відсоток власних коштів у проекті має бути не менше 60-70%.

Нові моделі роботи в умовах війни

Але, повертаючи будівельників на майданчики, а менеджерів – в офіси продажів, з якими ризиками та складнощами можуть зіштовхнутися девелоперські компанії? Чи зможуть вони обслуговувати взяті на себе зобов’язання перед існуючими та новими інвесторами, працівниками, кредиторами та забезпечити будівництво усіма необхідними матеріалами в умовах війни?

Вікторія Берещак наголошує, що зараз девелопери зосередились на напрацюванні нових логістичних ланцюжків, закупівлі будівельних матеріалів із запасом для завершення проекту таким чином, щоб у разі форс-мажорних обставин, на кшталт прильоту ракети в виробничі потужності, проблем з комплектуючими не виникало.

Окрема робота ведеться із поповненням кадрового резерву. Велика частина будівельників, задіяних в житловій сфері, наразі захищають країну в лавах ЗСУ. Відчувається брак певних професій, зокрема монолітників, кранівників, електриків.

Також активно триває пошук нової моделі взаємодії з інвесторами. Більшість девелоперів, враховуючи воєнний стан в країні та просідання рівня доходів населення, запропонували відтермінування платежів з розстрочки. Щоправда, з початком відновлення робіт на майданчиках, компанії попросили інвесторів по можливості вносити платежі.

Сподівання на державу

Олег Приходько вважає, що важливою буде також участь держави у відроджені первинного ринку. Саме уряд має запропонувати вигідні умови кредитування, а також програми з викупу частини квартир у забудовників для тих, хто втратив житло внаслідок війни. І саме об’єкти зі ступенем готовності 50-60% будуть найбільш вигідними та економічно обґрунтованими варіантами для цих цілей.

"Розуміючи, що після війни ситуація буде такою, що ціна відіграватиме головну роль для більшості потенційних покупців, можна прогнозувати, що найліпші перспективи своєчасної добудови у проектів економ та економ-плюс класів. Демократичне житло швидше знайде покупців та більш ймовірно отримає замовника у вигляді держави", – розмірковує Приходько.