«Сами мы не местные»: как дистанционная покупка квартиры в новостройке сохраняет время и деньги

Категория: Главная

Можно ли купить квартиру по клику и не ездить в офис продаж? Как сильно digital-сервисы проникли на рынок недвижимости? Специально для Новострой-М Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE), ответила на эти и другие вопросы, а также рассказала, покупатели из каких регионов России интересуются новостройками Москвы и Подмосковья и кому дистанционное приобретение квартиры в новостройке не подойдет.  

Есть ли в вашей компании иногородние покупатели и какова их доля? Из каких городов преимущественно интересуются новостройками в Московском регионе?

Традиционно на рынке новостроек всех сегментов в качестве покупателей доминируют москвичи. В массовом сегменте доля клиентов из Москвы достигает 60%, тогда как приезжие из российских регионов (за исключением Московской области) составляют 20%. Доля подмосковных покупателей новостроек массового сегмента равна 20%. Однако нужно понимать, что многие клиенты из регионов и Подмосковья фактически постоянно проживают в Москве, не имея только прописки, поэтому вместе с коренными москвичами они составляют более 80% спроса на новостройки, а доля «настоящих» приезжих колеблется в районе 10–15%.

В то же время в зависимости от конкретного проекта и его класса соотношение столичных и провинциальных покупателей может меняться. Если говорить о новостройках массового сегмента, то здесь, за исключением Московской области, часто встречаются покупатели из наиболее развитых областей центра: Калужской, Нижегородской, Ярославской. Премиальную недвижимость часто покупают выходцы из богатых регионов России: Чукотского, Ямало-Ненецкого и Ханты-Мансийского автономных округов, Тюменской и Сахалинской областей, Республики Татарстан.

Можно ли в 2019 году купить квартиру в новостройке, находясь в другом городе? Или можно только присмотреть и забронировать, но чтобы купить – придется приехать лично?

Да, сегодня действительно можно приобрести квартиру, находясь в другом городе. Есть два варианта. Первый – когда застройщик высылает покупателю договор долевого участия и кредитный договор (при наличии ипотеки) в город проживания дольщика. Тот в свою очередь подписывает документ и отправляет его обратно. То есть приезжать в другой город не нужно.

Второй вариант – это электронная регистрация сделки. Клиент получает электронную подпись. В систему, к которой имеет доступ банк, застройщик, дольщик и Росреестр, выгружается база документов. Клиент ставит электронную подпись в ДДУ и кредитном договоре. То же самое делает банк и застройщик. Далее покупателю приходит на почту выписка ЕГРН с электронной отметкой о госрегистрации.

В чем минусы и плюсы дистанционного приобретения квартиры в новостройке? Что должен учитывать покупатель и какие риски существуют при такой сделке?

Дистанционное приобретение недвижимости – проверенный, надежный и самое главное – выгодный покупателю инструмент. Например, при электронной регистрации сделки Сбербанк снижает ставку по ипотеке на 0,1 п.п. В качестве недостатка можно отметить тот факт, что дистанционная покупка не позволяет посетить новостройку. Покупателю придется ориентироваться только на фото или онлайн-трансляцию. Если это иногородний покупатель, то он может не знать некоторых нюансов, которые могли бы поставить под сомнение сделку. Речь идет, к примеру, о трассе рядом с домом или наземной станции метро.

Какие появляются особенности дистанционной сделки, если покупатель берет ипотеку?

Главная особенность покупки жилья в ипотеку дистанционно – это необходимость оформления электронной подписи. Сделать это можно либо в офисе застройщика, либо непосредственно в самом банке. Если квартира приобретается в браке, то электронную подпись придется также оформить и на супруга/супругу. То есть провести сделку из другого города можно, однако посетить банк в любом случае придется.

«Работает» ли электронная подпись или нужно искать доверенное лицо?

Кредитный договор нельзя подписать по доверенности – согласно требованиям банка, в соглашении должна стоять подпись самого заемщика.

Отличается ли набор документов для дистанционной покупки в ипотеку и обычной покупки жилья (если человек находится в городе, где покупает квартиру)?

Нет, список документов для дистанционной и обычной ипотеки не отличается, за исключением того, что покупателю придется дополнительно оформить электронную подпись.

Есть ли какие-то категории покупателей, которым точно не подойдет покупка квартиры удаленно? Кому бы вы не советовали так покупать квартиру?

На мой взгляд, не стоит покупать недвижимость дистанционно на вторичном рынке. В данном случае мы всегда советуем покупателям лично приезжать на просмотр квартиры, поскольку выбирать жилье по фото – это крайне сомнительная затея. Продавец запросто может скрыть некоторые нюансы, которые в дальнейшем повлияют на качество проживания.

Можно ли прогнозировать, что с переходом на продажи по эскроу-счетам число дистанционных сделок возрастет, т.к. покупка квартиры в новостройке будет абсолютно надежной?

Да, с внедрением эскроу-счетов риски дольщиков будут сведены к нулю, что повысит инвестиционный интерес к новостройкам в целом, не только столичного рынка. Если говорить исключительно о Москве, то на вторичном рынке в общем объеме продаж доля сделок продолжает планомерно снижаться. Если в 2014 году соотношение было 87% в пользу вторичного рынка, то к 2016 году значение снизилось до 78%, а в 2018 году – до 66%.

Большие гарантии для дольщиков, полагаю, дополнительно снизят спрос на вторичном рынке. При этом не стоит забывать о том, что использование счетов эскроу подразумевает привлечение проектного финансирования, а значит, застройщики будут вынуждены повышать стоимость жилья. Иными словами, за надежность придется платить. Учитывая меньшие доходы региональных клиентов, рост цен на жилье ограничит для них вход на рынок.

Распределение сделок на вторичном и первичном рынках в Москве:

 

2014

2015

2016

2017

2018

Вторичный рынок

87%

85%

78%

69%

66%

Первичный рынок

13%

15%

22%

31%

34%

Источник: «Метриум» по данным Росреестра

Какой прогноз вы бы дали развитию digital-сервисов на рынке новостроек в 2019 году? Или в ближайшем будущем? Упростит ли электроника и сделает ли надежной в этом отношении покупку жилья в новостройках?  

Электронные сервисы и дальше продолжат свое развитие на рынке недвижимости. Так в Европе и Прибалтике банки давно стимулируют клиентов обращаться в банк через интернет, а не лично в отделение. В первую очередь, это помогает сократить издержки на персонал – сейчас ведущие кредиторы активно переводят процессинговые центры, колл-центры и прочий бэк офис в регионы, где расходы на заработную плату значительно ниже, чем в Москве. Во-вторых, содержание отделений, которые часто являются убыточным звеном в бизнесе, обходятся очень дорого. В-третьих, прочие расходы на ведение операционной деятельности – от банальных расходов на бумагу и краску для принтеров до курьерской доставки из отделений в головной офис – теперь все производится путем электронного документооборота.

Банки и дальше будут развивать дистанционные каналы, продолжат делать ставку на формат работы онлайн. Например, онлайн будут предложены более выгодные ставки по вкладам, чем в отделениях, для того, чтобы стимулировать клиентов к дистанционному проведению операций. Кредиторы ставят задачи, чтобы максимальное количество сделок проводились в системе онлайн. Доля ипотеки на первичном рынке планомерно увеличивается. Так, по итогам 2018 года в Москве в массовом сегменте значение составило 54%, в бизнес-классе – 40%, в премиум-классе – 23%. Как следствие, все больше сделок заключаются с помощью онлайн-регистрации, то есть – дистанционно.